Phase 2: Vorbereitung auf den Hausbau

Den richtigen Baupartner zu finden ist für jeden Bauherren eine große Herausforderung – gleichgültig ob Architekt und diverse Einzelunternehmer oder Hausbaufirma als Generalauftragnehmer. Checken Sie den Wunschpartner vor Vertragsabschluss und informieren Sie sich darüber welche Leistungen Sie von Ihrem Vertragspartner erwarten können! Redet man vom Bauen, so denkt man oft nur an die Kosten, die für den Bau des Eigenheims anfallen. Häufig werden jedoch Kosten vergessen, die im Rahmen des Bauprojekts zusätzlich anfallen. Hier eine Aufstellung von üblichen Kostenpunkten, auf die Sie im Gespräch mit Ihren Baupartnern auf jeden Fall achten müssen.

Kosten des Grunderwerbs:

• Kaufpreis, Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für Erwerb und Grundschuld, Gerichtskosten (Grundbucheinträge für Erwerb und Grundschuld)

Planungs- und Genehmigungskosten

• Architektenkosten, Kosten Baugenehmigung, ggf. Prüfstatiker

Vermessungskosten

• Amtlicher Lageplan für die Baugenehmigung, Objektbezogener Lageplan; Feinabsteckung, Schnurgerüst, Gebühr Vermessungsunterlagen; Lage-/ Höhenüberprüfung & Gebäudeeinmessung, ggf. Teilungsvermessung

Grundstücksbezogene Baukosten

• Baustraße, Kranstellplatz, ggf. Abrisskosten, Baumfällungen, ggf. Ersatzpflanzungen, ggf. Altlastenbeseitigung, Baugrundgutachten, Baugrubenaushub, Abtransport überschüssiger Aushub

Erschließungskosten/ Hausanschlüsse

• Hausanschluss Wasser, Bauwasser, Hausanschluss Strom, Baustrom, Hausanschluss Gas, Hausanschluss Telefon & Internet, Hausanschluss Kanalisation (Abwasser), Revisionsschacht Abwasser, ggf. Erschließungskostenbeiträge, Baukostenzuschüsse an die Gemeinde

Versicherungen

• Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung, Bauhelferunfallversicherung, Baufertigstellungsversicherung, Baugewährleistungsbürgschaft, Baubegleitende Qualitätskontrolle durch Sachverständigen

Baukosten des Hauses

• Keller/ Bodenplatte, Baukosten Haus/ Ausbauhaus, Baukosten Eigenleistung, Bauzaun, Stellplätze, Garage, Carport, Nebengebäude, Bauleitung, Finanzierungskosten während der Bauzeit, Umzug, neue Einrichtung, Küche etc., Außenanlage (Zuwegung, Terrasse, Garten, Zäune, Pflanzen, Tore, Zisterne, Gelände)

Den richtigen Baupartner zu finden ist für jeden Bauherren eine große Herausforderung – gleichgültig ob Architekt und diverse Einzelunternehmer oder Hausbaufirma als Generalauftragnehmer. Checken Sie den Wunschpartner vor Vertragsabschluss mit Hilfe nachfolgender Punkte.

Wer ist mein tatsächlicher Vertragspartner im Bauvertrag?

Welche Referenzen bietet mir mein Wunschpartner?

Welche Sicherheiten bietet mein Wunschpartner?

• Sicherheitseinbehalt, Fertigstellungsbürgschaft Gewährleistungsbürgschaft, Gewährleistung über 5 Jahre, neutrale gutachterliche Baubegleitung, Festpreisgarantie

Welchen Ruf hat mein Wunschpartner bei Baufirmen und Banken?

• Wir raten Ihnen über eine Wirtschaftsauskunftei, eie Auskunft mit Risikoklassifizierung zur Bonität oder ein Monitoring zur finanziellen Entwicklung des Bauunternehmers erhalten. Weitere Infos erhalten Sie hier

Persönliche Verhältnisse

• Aufstellung Vermögen / Eigenkapital – siehe Checkliste Phase 1
• Aufstellung monatlicher Einnahmen und Ausgaben
• Suche nach weiteren Kapitalquellen
• Zeitpunkt gewünschte Rückzahlung des Kredites
• Möglichkeit von Sondertilgungen in der Zukunft

Den richtigen Finanzierungspartner finden

• Gespräch mit Hausbank/ wie viel kann ich mir leisten?
• Gespräch mit unabhängigem Finanzberater/ Darlehensvermittler
• Verschiedene Angebote zu unterschiedlichen Rahmenbedingungen eingeholt
• Mögliche Sondertilgungen berücksichtigt
• Möglichkeit von Änderungen des Tilgungssatzes berücksichtigt
• Fördermöglichkeiten (KfW u.a.) berücksichtigt

Im Internet gibt es zahlreiche Suchmaschinen, die einem die verschiedenen Bauunternehmen in der Region anzeigen. Eine Besonderheit auf einigen dieser Websites ist die Bewertung ehemaliger Bauherren. Sie können sich die Kritiken damaliger und aktueller Kunden eines Bauunternehmens gezielt durchlesen und so entscheiden, ob das Bauunternehmen hält, was es verspricht und ob es zu Ihnen passt. Waren viele Bauherren unzufrieden, sehen Sie das hier auf den ersten Blick. Zusätzlich ist es immer gut, sich im Bekanntenkreis umzuhören. Vielleicht hat ja einer Ihrer Freunde besonders gute Erfahrungen mit einem Bauunternehmen gemacht und kann Ihnen dieses ans Herz legen. Mund-zu-Mund-Propaganda ist meist ein Indikator für besonders gute Qualität und Kundennähe des Unternehmens. Haben Sie ein Unternehmen ins Auge gefasst, können Sie dieses Unternehmen nach Referenz-Häusern fragen. Fragen Sie, wie viele Häuser die Baufirma schon fertig gestellt hat und suchen Sie - wenn Sie sich noch nicht hundertprozentig sicher sind - nach Referenzen im Internet oder fragen Sie gezielt in einem Forum, ob jemand schon Erfahrungen mit diesem Unternehmen gemacht hat.

Zunächst sollten Sie sich sicher sein, worauf Sie besonderen Wert beim Bau Ihres Hauses legen. Ist es Ihnen wichtig, dass die verwendeten Materialien ökologisch einwandfrei sind? Legen Sie großen Wert auf Individualität und Feng Shui oder ist es Ihnen besonders wichtig, dass das Haus in einem bestimmten Stil gebaut wird? Je nachdem, welche Vorstellungen Sie selbst von Ihrem Eigenheim haben, fällt die Suche nach dem Bauunternehmen, das zu Ihnen persönlich passt unterschiedlich aus. Viele Bauunternehmen spezialisieren sich auf bestimmte Techniken am Bau, arbeiten besonders gern mit bestimmten Materialien oder haben ihre Fachmänner für einen bestimmten Bereich. Dies gilt es zu hinterfragen. Zudem sollten Sie vorab einige Termine ausmachen, bevor Sie sich an die individuelle Planung Ihres Hauses begeben. So können Sie sicher sein, dass Sie auch auf menschlicher und persönlicher Basis gut harmonieren. Sie werden über Monate eng mit dem Unternehmen zusammen arbeiten. Da sollten Sie besonders großen Wert drauf legen, dass die Chemie zwischen Ihnen und Ihrem persönlichen Ansprechpartner stimmt.

Zunächst ist es sehr wichtig zu wissen, dass die Leistungen nicht allgemein gefasst werden. Zwar gibt es bestimmte Grundleistungen die erfüllt werden sollten, jedoch unterscheiden sich die besonderen Leistungen von Betrieb zu Betrieb oftmals. Um hier Klarheit zu schaffen, sollten Sie die Leistungen, die Sie erwarten unbedingt im Detail in den Vertrag mit einbinden. Hierbei ist es wichtig, genau zu beschreiben, welche Leistungen Sie erwarten. Oft bieten Bauverträge Schlupflöcher und Sie müssen am Ende Leistungen selbst erbringen, von denen Sie eigentlich dachten, sie wären im Hauspreis inbegriffen. Auch bietet sich an, eine Bauleistungsversicherung abzuschließen, die sowohl Sie, als auch das Bauunternehmen schützt, sollten unvorhergesehene Schäden durch beispielsweise Unwetter oder Vandalismus entstehen. Rechtliche Grundregeln für die Leistungen am Bau sind in der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) festgehalten.

Auch hierbei kommt es stark auf Ihre Vorstellungen an. Möchten Sie ein eher schlichteres Haus, können Sie oft auf schon vorhandene Konzepte zurückgreifen. Fertighäuser oder Standardhäuser nach Massivbauweise sind schon durchgeplant. Das spart Zeit und Geld - sofern es Ihnen nichts ausmacht, wenn in IHrer Nachbarschaft ein ähnliches Haus steht. Möchten Sie lieber ein individuelles Eigenheim bauen und Ihre eigenen Ideen mit in Ihr Bauwerk einbeziehen, so sollten Sie unbedingt einen Architekten hinzuziehen. Er kann Ihre Ideen mit in sein Konzept einbetten und sie so in die Baupläne verstricken, dass sie letztlich auch aus statischer und bautechnischer Sicht real umsetzbar sind. Auch kann ein Architekt Sie beraten, sollten Ihre eigenen Ideen nicht umsetzbar sein. Er kann dann möglicherweise Alternativen vorschlagen, die auch in der Realität umsetzbar sind. Wichtig für Sie: Auch wenn ein Architekt erstmal Geld kostet kann er Ihnen in der Regel frühzeitig helfen, die Gesamtkosten abschätzen und Ihnen somit ein klares Bild davon machen, was Sie in den kommenden Monaten erwartet.

Oftmals hilft Ihnen Ihr Baupartner bei der Suche des Grundstückes. Sie könnten wahlweise auch einen Makler mit der Suche beauftragen. Wie auch immer Sie die Suche gestalten: Es ist wichtig dass, je nach dem worauf Sie persönlich Wert legen, auch die Suche nach dem Grundstück für Ihr Bauvorhaben unterschiedlich ausfällt. Haben Sie zum Beispiel Kinder und möchten, dass diese naturnah aufwachsen, ist es wichtig, dass das Grundstück in einem kleinen Dorf oder zumindest am Rande einer Stadt liegt. Können Sie sich vorstellen in baldiger Zukunft Ihre Eltern zu sich zu nehmen, möchten Sie sich eventuell die Möglichkeit offen lassen, ein zweites Gebäude mit auf dem Grundstück zu platzieren? Auch die Infrastruktur und somit das Erreichen von Schule oder Arbeitsplatz spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle. Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben fahren Sie von dort aus ein paar mal Ihre gewohnten Strecken ab. Ist der neue Fahrtweg für Sie auch während der Rush-Hour zumutbar? Sind am Wochende die Straßen blockiert? Ist die öffentliche Verkehrsverbindung so gut wie gedacht? Je nachdem in welcher Region Sie bauen wollen sollten Sie bei der Suche nach einem Grundstück auch zu einem gewissen Grad kompromissbereit sein. Häufig sind massive Preisunterschiede bei Grundstücken festzustellen, wenn sie nur 10 Minuten weiter vom nächsten Stadtzentrum entfernt sind. Wägen Sie genau ab, was Ihnen mehr wert ist. Zeit die Sie nicht im Auto auf dem Weg zum Büro oder nach Hause verbringen ist schließlich auch etwas Wert.

Oft informieren sich Bauherren nicht detailliert genug wie ein Grundstück bebaut werden darf und können später mit ihrem Grundstück gar nichts anfangen. Manche Gemeinden haben Bau- oder Bepflanzungsvorgaben für bestimmte Grundstücke festgelegt, damit beispielsweise ein etwaiger Baustil, der sich in der Nachbarschaft durchgesetzt hat, nicht durch ein völlig vom Stil abweichendes Bauwerk zerstört wird. Um zu erfahren, ob Sie Ihr Traumhaus überhaupt auf einem Wunschgrundstück bauen dürfen, sollten Sie sich daher mit dem Bauamt einer Stadt in Verbindung setzen. Gemeinden machen oft auch Angaben zur Größe eines Hauses. Manchmal gibt es auch Vorschriften zur Form und Farbe des Daches, maximaler Höhe, Baustil etc. Einfach drauf loszubauen kann im schlimmsten Fall einen behörldich beschlossenen Abriss zur Folge haben - gehen Sie hier also auf Nummer sicher!

Wichtig beim Kauf eines Grundstücks ist der Blick in Vergangenheit und Zukunft. War in früheren Jahren mal eine Fabrik auf dem Grundstück ansässig, so besteht die Möglichkeit, dass Altlasten im Boden zurückgeblieben sind. Bei der Stadt oder der Baubehörde kann man auch in Erfahrung bringen, ob in Zukunft größere Projekte in der Nachbarschaft geplant werden. Für viele ist zum Beispiel ein Industriegebiet oder eine Schnellstraße vor der Haustür ein Grund, einen Bauplatz nicht zu kaufen. Die Umgebung sollte beim Kauf eine übergeordnete Rolle spielen. Sie entscheidet später einmal über Ihre Lebensqualität. Am besten hilft es Ihnen, in der Nachbarschaft des Wunschgrundstückes herumzufragen, was die Bewohner der Gegend zu diesen Themen wissen. Weht etwa der Wind an bestimmten Tagen aus Richtung der Kompostierungsanlage, wird das in der Nachbarschaft sicherlich bekannt sein.

Ziehen Sie beim Kauf eines Grundstücks einen Makler hinzu, kommt neben dem Kaufpreis natürlich auch noch die Maklerprovision auf Sie zu. Den Kauf des Grundstückes selbst wickeln Sie immer über einen Notar ab, welcher ebenfalls Gebühren kostet. Als Käufer stehen Sie zudem immer auf der sicheren Seite, wenn Sie sich im Bezug auf den Kaufvertrag des Grundstücks an einen Anwalt wenden, der Ihnen Vor-und Nachteile im Vertrag genau erklären kann. Auch die Rechtsberatung sollten Sie finanziell einplanen. Die Eintragungen ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer kosten sie einiges an Geld. Doch Vorsicht! Bei der Grunderwerbssteuer sollten Sie unbedingt berücksichtigen, dass Sie zum einen für den Baugrund, zum anderen aber auch für das gesamte Bauvorhaben bezahlen müssen. Die Steuer für das gesamte Bauvorhaben wird natürlich viel teurer ausfallen, als eine bloße Versteuerung des zu bebauenden Grundstücks. Wann Sie welchen Steuersatz zahlen müssen, kann Ihnen das Finanzamt, der Notar oder ein Steuerberater genau erklären.

Bei der Baufinanzierung spielt Ihr Eigenkapital eine ganz entscheidende Rolle. Können Sie Ihr Bauvorhaben mit möglichst viel Eigenkapital unterstützen, so müssen Sie letztlich weniger Kredit aufnehmen. Sie sollten sich klar machen, dass mehr Eigenkapital gleichzustellen ist mit einem kleineren Kredit und somit mit einer kürzeren Laufzeit des Kredits. Damit sparen Sie Zinsen und können Ihr Haus schneller abbezahlen. Außerdem ist das eigene Haus eine hervorragende Möglichkeit, Ihr Kapital anzulegen. Idealerweise setzen Sie also so viel Eigenkapital wie möglich ein - und behalten dabei immer einen finanziellen Puffer in der Hinterhand!

Es ist wichtig, die Angebote der verschiedenen Darlehens-Anbieter gründlich zu vergleichen. Dabei sollten Sie nicht einfach den günstigsten Kredit in Anspruch nehmen, denn oft verbergen sich hier versteckte Kosten oder unseriöse Bedingungen, die an die Laufzeit geknüpft sind. Lassen Sie sich in jedem Fall ausführlich beraten und das nicht nur von einer einzigen Bank. Es lohnt sich oft, auch im Internet bei Vergleichsportalen oder zum Beispiel bei der Stiftung Warentest Informationen über die Hauptunterschiede und über die Kundenzufriedenheit einzuholen. Viele Bauherren unterschreiben Finanzierungsverträge trotz Bedenken. Machen Sie diesen Fehler nicht! Nehmen Sie einen Kredit nur auf, wenn Sie sich sicher sind, dass Sie ihn stemmen können!